תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין
הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין בקשר למכירת דירות מגורים (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) החלה ביום 1.1.2014 והושלמה ונכנסה לתוקף במלואה עם סיום תקופת המעבר בסוף שנת 2017. עיקר הרפורמה היה צמצום משמעותי של הפטור ממס במכירת דירת מגורים (ביטול פטור ממס אחת לארבע שנים). כעת הפטור היחיד שנותר הוא במכירת דירת מגורים שהיא הדירה היחידה ברשותו של המוכר. לאמור, ככל ויש יותר מדירת מגורים אחת לא יחול הפטור: הפטור יחול רק במכירת דירת המגורים האחרונה.
מנגד, במקביל לצמצום הפטור, ניתנה הטבת מס גדולה מאד למי שהחזיק ברשותו דירות רבות וההטבה מתממשת במלואה כיום עם סיום תקופת המעבר (תקופת המעבר – מיום 1.1.2014 הוא יום תחילת הרפורמה ועד ליום 31.12.2017).
עד לרפורמה, ככל והיה חיוב במס על דירת מגורים החיוב חל על כל הרווח הריאלי שנצבר על הדירה. כמו כן, במקרה דשהדירה נרכשה לפני 4.11.2001 חלק מהמס היה חייב בשיעור מס שולי שהיה עלול להגיע למס מקסימלי של קרוב ל 50%.
ההטבה שניתנה בשני מישורים: האחד, המס המקסימלי יהיה 25% בלבד (ללא מס שולי) והשני פטור ממס יחסי: אם הדירה הוחזקה מלפני תחילת הרפורמה יינתן פטור ממס על עליית הערך עד לרפורמה קרי, עד ליום 31.12.2013. זוהי הטבת מס משמעותית ביותר שמחושבת באופן ליניארי החל מיום ההחזקה בדירה הנמכרת ומשמעותה היא שככל שהדירה מוחזקת תקופה ממושכת יותר כך הפטור היחסי יהיה גבוה יותר (להלן: "מס מוטב").
אבל, כדי שלא יהיה מבול של מכירות עם מס מוטב נקבעה תקופת מעבר של 4 שנים – מתחילת 2014 עד לתום 2017 – שבה הוגבל המס המוטב למכירה של שתי דירות בלבד. עם סיום תקופת המעבר – החל מיום 1.1.2018 – הוסרה המגבלה וכיום ניתן למכור דירות מגורים עם מס מוטב ללא שום מגבלה. כלומר – מי שברשותו דירות מגורים רבות עשוי ליהנות ממס מוטב על מכירת כל הדירות שבבעלותו, וככל שהדירות ישנות יותר ההנחה ממס תהיה גדולה יותר.
דוגמא לחישוב מס מוטב – דירת מגורים נרכשה ביום 1.1.1998 בתמורה למיליון ש"ח ונמכרה כעבור 20 שנה ביום 1.1.2018 בתמורה ל 2.5 מיליון ₪ כלומר, שבח של 1.5 מיליון ₪ (נתעלם מהאינפלציה). בחישוב עפ"י המס המוטב השבח שנצבר במשך 16 שנה עד 31.12.2013 פטור ממס קרי, 80% מהשבח פטור ממס (16/20). מכאן, שישולם מס על 20% מהשבח בלבד – על שבח בסך 300,000 ₪ בלבד והמס יהיה 60,000 ₪ בלבד (מס בשיעור של 25% בלבד), במקום 300,000 ש"ח. ללא ספק הנחה משמעותית.
מספר הערות למסלול המס המוטב:
•המס המוטב חל רק על הרווח הריאלי – כלומר, ימשיך לחול מס של 10% על הרווח האינפלציוני שנצבר עד 31.12.93.• המס המוטב חל רק על דירת מגורים ולא על זכויות נוספות שנמכרות יחד עם דירת המגורים כגון, זכויות בניה נוספות.• בדירות שנתקבלו במתנה לפני יום המעבר יש להמתין עד שתחלוף תקופת הצינון (שנה אחת, שנתיים, שלוש, או ארבע שנים – תלוי בנסיבות).• במקרה של בניית דירה על מגרש – המס המוטב יחושב לפי מועד רכישת המגרש (עפ"י הוראה בחוזר מס הכנסה).
הערה חשובה – על המוכר להיזהר שלא להפוך למי שעסקו הוא מכירת מקרקעין. במקרה כזה, מבחינת מס, עלולה להיות לו קטסטרופת מס.
