מיסוי מקרקעין – האם חל מס רכישה על הוצאות פיתוח?

_{ו"ע אמרלד, 44686-07-16,  כבוד השופט סוקול, אפריל 2019}

יזם זכה במכרז לרכישת זכויות מקרקעין מרשות מנהל ישראל (רמ"י) בתמורה ל 1 מיליון ₪ ובתוספת התחייבות לשלם 23 מיליון ₪ עבור עבודות פיתוח לאחר ביצוע העבודות. כעבור זמן, ובטרם החלו עבודות הפיתוח, מכר את הזכויות שרכש לצד ג', היא המערערת בהליך המשפטי, בתמורה ל 4 מיליון ₪, כולל ההתחייבות לתשלום עבור הפיתוח.
השאלה – על כמה צד ג' שרכש את הזכויות מהיזם ישלם מס רכישה: האם על סך 4 מיליון ₪ בלבד או, כדרישת מנהל מס שבח, גם על ההתחייבות עבור הוצאות הפיתוח? 
בית המשפט קבע כי אין לשלם מס רכישה על הוצאות פיתוח שטרם בוצעו ועל כן, במקרה זה, הצדק עם המערערת ששילמה מס רכישה על 4 מיליון ש"ח בלבד. אלו הסתיימו העבודות, המשיך בית המשפט, היה עליה לשלם גם עבור ההתחייבות. אם חלק מהפיתוח בוצע – ישולם מס רכישה על החלק היחסי בלבד. 
_{הכרעה דומה נקבעה בו"ע אאורה 20861-09-16 אורית וינשטיין וכן בו"ע שיכון ובינוי 43281-10-17 וכן גם בהוראת ביצוע 27/97. בפסק דין אחר (ו"ע  אלמוז  67093-06-16 של השופט סוקול מאוקטובר 2018) נקבע הפוך, כי ישולם מס רכישה גם עבור הוצאות הפיתוח,  אבל שם ההכרעה נבעה מכך שכבר החלו עבודות הפיתוח ולא הצליחו להוכיח כמה פיתוח בוצע.}