כיצד נקבעת התמורה בעסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין ללא העברת מזומן לכן מתעוררת השאלה מהן התמורות המוחלפות בעסקה. קביעת גובה התמורות תשפיע הן על מס השבח המוטל על בעל הקרקע והן על מס הרכישה שהקבלן ישלם. סוגיה זו העסיקה פסקי דין רבים אך דומה כי הסוגיה טרם מוצתה ולראיה שהיא עדיין ממשיכה ומתפתחת ועל כך בפס"ד יקותיאלי. 
בפסק דין פוליטי שניתן במאי 2017 ע"י השופט סוקול סקר בית המשפט את הסוגיה וקבע כי התמורה תהיה לפי שווי שירותי הבניה (ראה https://www.meirz10.co.il/newpage44). בכך לא היה חידוש שכן בית המשפט צעד בנתיב שנסלל בפסקי דין רבים לפניו.
בפסק דין יקותיאלי שפורסם באוגוסט 2019 פורסם פסק דין נוסף פרי עטו של כבוד השופט סוקול שבו שוב נבחנה התמורה בעסקת קומבינציה ובזאת הפעם בית המשפט עשה צעד נוסף אשר החמיר עם בעל הקרקע. בית המשפט קבע כי אמנם שווי העסקה יהיה לפי שוויים של שירותי הבניה – ועד כאן אין בהרכעתו חידוש – אלא שכעת נקבע כי שווי שירותי הבניה יכללו גם רווח יזמי, וכאן החידוש. עד כה שווי שירותי הבניה חושב לפי העלויות הישירות של הבניה, בתוספת הוצאות עקיפות (הנהלה וכלליות) ובתוספת רווח קבלני. בפסק הדין הנוכחי נקבע – ופה החידוש – שיש להוסיף גם רווח יזמי. אציין כי בעבר רשות המיסים עצמה נמנעה מלהוסיף את הרווח היזמי אלא הוסיפה את הרווח הקבלני בלבד. 
הוספת הרווח היזמי, למעשה, מובילה לתוצאה דומה שמתקבלת בגישת "החילוץ" לפיה שווי שירותי הבניה יחולץ משוויו של הבנין בשוק לאחר סיום בנייתו בניכוי שווי הקרקע. מבין שלל הגישות האפשריות זוהי הגישה המחמירה המעניקה לשירותי הבניה את השווי המקסימלי האפשרי.
בית המשפט הכריע בסוגיה נוספת וקבע כי התמורה שתתקבל בחישוב לא תהוון ליום העסקה למרות שהיא צפויה להתקבל כעבור שנים עם סיום הפרויקט. 

_{ו"ע יקותיאלי860-09-17, כבוד השופט סוקול, אוגוסט 2019}