היבטי מס של שיפורים במושכר

רו"ח י' שואל:לקוח שבבעלותו נכס מסחרי (קנה אותו ממפרק של חברה שהוא היה מבעלי מניותיה ) העמיד אותו לרשות חברה שבה הוא בעל המניות היחידי למעשה ללא עלות. החברה שיפצה את הנכס במיליון וחצי שח והפכה אותו ליחידות דיור מושכרות למגורים. החברה גובה את דמי השכירות ומכירה בהן כהכנסה בדוח הכספי שלה וכן בהוצאות פחת על שיפוצים והתאמות שעשתה בנכס כדי שיהיה ראוי להשכרה למגורים (לא על המבנה עצמו). לחברה הפסדים ניכרים לצרכי מס ואינה צפויה לשלם מס בשנים הקרובות. 1. האם הדבר יכול להוות הכנסה בתיק היחיד? 2. האם יש כאן תכנון מס חייב בדיווח? 3. האם רשות המסים יכולה לטעון שמדובר כאן בהכנסות של בעל המניות שהחברה גבתה עבורו ? 4. איזה גילויים צריך לרשום בדוחות הכספיים ובדוחות המס של החברה ו/או היחיד ? 
עו"ד רו"ח מאיר זריהן משיב:אכן, קיימת חשיפה שיראו בהכנסות החברה כהכנסות היחיד בעל הנכס, וזאת מכוח סעיף 84 לפקודה. סעיף זה קובע כי הכנסה הניתנת לביטול יראו בה כהנסתו של המסב.מקרים דוגמת שאלתו של השואל קיימים בפרקטיקה ובד"כ למיטב ידיעתי פקידי השומה "מעלימים עין" כל עוד שהחברה משלמת מס על ההכנסות משכ"ד. אם, לעומת זאת, החברה מדווחת על ההכנסות משכירות מבלי שהועברה הבעלות הקניינית על הנכס, ולחברה הפסדים כך שאיש אינו משלם מס על הכנסות השכירות, פעולה זו עלולה להיתפס כהסבה שנועדה להתחמק ממס ובמקרה כזה בידי פקיד השומה הכוח לבטל את ההסבה ולראות בהכנסותיה כהכנסות בעל הנכס.לעניין הגילוי, פעולה זו איננה מנויה ברשימת תכנוני מס החייבים בדיווח. עם זאת, ראוי לתת גילוי בביאורים בדוחותיה הכספיים של החברה בדבר זהותו של בעל הנכס.אציין שתי נקודות שהשואל לא התייחס אליהן בשאלתו ומן הראוי לתת עליהן את הדעת.האחת, החברה איננה יכולה לקזז הפסדים מועברים משנים קודמות כנגד הכנסות השכירות, ככל וההכנסות הללו אינן מסווגות כהכנסות מעסק.השנייה, השיפוצים בנכס שביצעה החברה עלולים להיתפס כהשבחת הנכס המהווה הכנסת שכירות בידי בעל הנכס.
התשובה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין בה כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטי או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.