ו"ע 48493-05-15 אקרמן נ' מנהל מס שבח, רו"ח צבי פרידמן מאי 2017
נקבע – כן. לכן, הרוכש יחויב במס רכישה החל על דירת מגורים שנייה קרי, 8%.
חבר בקבוצת רכישה מכר זכויותיו שהן "זכויות על הנייר" למערער קרי, המערער נכנס לנעליו של המוכר וקיבל על עצמו את כל זכויותיו וחובותיו מול יתר חברי הקבוצה ומול הקבלן. השאלה שנדונה בערעור היא האם, לעניין מס רכישה, רכש המערער דירת מגורים או שרכש נכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים? אם כן, בהיות הדירה דירתו השנייה יחול מס רכישה בשיעור 8%, ואם לא – יחול מס רכישה בשיעור של 6% בלבד. בית המשפט בחן את שתי החלופות הקיימות בהגדרת "דירת מגורים" כלהלן:
חלופה א' – "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה". חלופה זו אמנם מתייחסת לרכישת דירה "על הנייר", כמו במקרה שלנו, אלא שלדעת בית משפט החלופה לא מתקיימת כי ההתחייבות לסיים את הדירה במקרה שלנו איננה של המוכר אלא של הקבלן. חלופה ב' – "זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים". חלופה זו קובעת פיקציה לפיה רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה תיחשב כרכישה של דירת מגורים מוגמרת.לדעת בית משפט, במקרה הנדון, מתקיימים התנאים להחלת הפיקציה שבחלופה ב'. אמנם, המערער לא נמנה עם קבוצת הרכישה המקורית אך הרכישה מחבר בקבוצה רואים בה כאילו הרוכש היה חבר בקבוצה מלכתחילה. לפיכך, נפסק, הרוכש רכש "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין ולפיכך ישלם מס רכישה בשיעור של 8%.
הערה – אין סימטריה בין הרוכש למוכר. אף שהרוכש קנה דירת מגורים המוכר לא מכר דירת מגורים והוא לא ייהנה מההקלות שבמכירת דירת מגורים. זאת בשל העובדה שהגדרת "דירת מגורים" לגביו איננה מכוח סעיף 9(ג) לחוק המיסוי אלא מכוח סעיף 1 לחוק, הקובעת כי "דירת מגורים" היא "דירה שבנייתה הסתיימה". כלומר מכירת דירה "על הנייר", או מכירת שלד דירה, גם אם יש התחייבות של המוכר להשלמת הדירה, איננה מהווה מכירה של דירת מגורים.
