ו"ע כץ גבע, 37859-04-15, רו"ח צבי פרידמן, יולי 2018
1. נקבע לא
כידוע, חכירת מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה מהווה "עסקה במקרקעין" החייבת במס רכישה. בחישוב תקופת החכירה יש לקחת בחשבון גם אופציית חכירה נוספת ככל והיא קיימת בידי החוכר. כך למשל, חכירה לתקופה של 15 שנה פלוס אופציה של 15 שנה תיחשב כעסקה במקרקעין החייבת במס רכישה בידי החוכר. בפסק הדין דובר במקרקעין שבבעלות עיריית ת"א אשר במקור הוחכרו ל 50 שנה ומהם נותרו 12 שנה בלבד בידי החוכר. בשלב זה החוכר המקורי מכר את זכויות החכירה שיש לו בתמורה ל 9 מיליון ₪, והשאלה שהתעוררה בפסק הדין היא האם החברה הרוכשת, כץ גבע בע"מ, חייבת במס רכישה? זאת, בהתחשב בכך שהרכישה בוצעה תוך ציפייה להארכת תקופת החכירה ע"י העירייה. הציפייה התבססה על פרסום רשמי של העירייה לפיו כל מי שמחזיק במקרקעין מסוג המקרקעין נשוא העסקה רשאי יהיה עם סיום תקופת החכירה המקורית להאריך את תקופת החכירה ב 50 שנה נוספות. השאלה שהתעוררה היא: האם הפרסום של העירייה, שכתוצאה ממנו יש לרוכש אפשרות וודאית להאריך את החכירה, מהווה "אופציה" שיש לקחת אותה בחשבון לעניין חישוב תקופת החכירה? בית המשפט קבע – לא. אף שהציפייה היא וודאית, ואף שמחיר הרכישה בסך 9 מיליון ₪ גילם בתוכו את הציפייה לחכירה ארוכת טווח, לא מדובר בעסקת מקרקעין. זאת, מאחר וציפייה לכשעצמה איננה מהווה "אופציה" לעניין הגדרת עסקה במקרקעין. אופציה, לעניין זה, חייבת להיות התחייבות משפטית מוסכמת על ידי שני הצדדים. הפרסום של העירייה, אף שהוא מהווה התחייבות שלטונית, איננו מהווה התחייבות משפטית העולה לכדי "אופציה". התוצאה של פסק הדין היא שהחברה חסכה, באמצעות טיעונים מקוריים, ולדעתי גם צודקים, מס רכישה בסכום של 540,000 ₪ (9 מיליון ₪ כפול 6% מס רכישה). חשוב לציין כי האמור בפסק הדין עשוי לחול על מקרקעין רבים אחרים המצויים בבעלות רשות מקרקעי ישראל או רשות שלטונית אחרת, ועל כן, חשוב לבדוק את הסכם החכירה המקורי בכל עסקה ועסקה. לבדוק מהי תקופת החכירה המקורית, מהי תקופת החכירה שנותרה, האם יש אופציה בהסכם וכ'. יתכן מאד, שעל בסיס הטיעונים היפים שהושמעו בפסק הדין, ניתן יהיה להימנע מתשלום מס רכישה אף אם ברור למעלה מכל ספק על פי הפרקטיקה הנהוגה כי החכירה תתחדש באופן אוטומטי עם סיום החכירה המקורית.
