חוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ממס שבח בהעברת דירת מגורים במתנה מהורים לילדים. במקרה כזה יש גם הנחה משמעותית במס רכישה – הבן מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה משלם אלו רכש את הדירה בתמורה מלאה.
תכנוני מס רבים נעשו ונעשים על גבו של הפטור האמור: לדוגמא, אבא שבבעלותו 2 דירות מגורים ומעוניין למכור אחת מהן יעביר דירה אחת במתנה לבנו וכך שניהם, האבא והבן, יהפכו לבעלים של דירת מגורים מזכה אחת שמכירתה פטורה ממס. ודוגמא נוספת, בעל דירה אחת שרכש דירה נוספת ישלם מס רכישה בשיעור 8% על הדירה הנוספת שרכש אלא אם ימכור את הדירה הראשונה שהיתה בבעלותו בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת. היה ולא הספיק למכור את הדירה הראשונה הוא יכול להעבירה לבנו בתוך אותם 18 חודשים בדרך של מתנה פטורה ממס ובכך להימנע מתשלום מס הרכישה על הדירה הנוספת.
תכנוני מס אלה הם לגיטימיים ואם עושים אותם נכון ולא בהפרזה הם בד"כ מתקבלים ע"י רשויות המס. חלקם של תכנונים אלה פחות לגיטימיים והם מותקפים על ידי רשות המיסים ומגיעים לבית משפט.
נמשיך בסקירה: חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במקרה של מתנה מהורים לבן (וכמובן גם לבת) תחול על הבן תקופת צינון שבה הבן לא זכאי לפטור ממס אם ימכור את הדירה. תקופת הצינון תהיה 3 שנים אם הבן מתגורר בדירה או תקופת צינון של 4 שנים אם הבן אינו מתגורר בדירה. בחלוף תקופת הצינון רשאי הבן למכור את הדירה וליהנות מפטור עצמאי במכירה.
ואם המתנה איננה דירת מגורים אלא מזומנים לרכישת הדירה שההורים נתנו לבן? האם עדיין מדובר במתנה ועל הבן תחול תקופת צינון? פה המחוקק קבע במפורש כי המזומנים ייחשבו כ"דירה במתנה" ויחולו הוראות הצינון אם ההורים נתנו לבן לפחות 50% ממחיר הדירה. אם נתנו לו פחות אזי זה לא מתנה ולא תחול תקופת הצינון.
ואם ההורים נתנו במתנה מזומנים בשיעור של 40% בלבד ממחיר הדירה והיתר מומן באמצעות משכנתא? כלומר, לבן מקבל המתנה אין שום מקורות עצמאיים, מה הדין במקרה כזה? במקרה כזה המזומנים מההורים לא ייחשבו כמתנה ולא תחול תקופת צינון.
ואם ההורים נתנו לבנם 40% ובנוסף נתנו לו גם ערבות למשכנתא? האם הערבות תיחשב כחלק מהמתנה? מקרה כזה הגיע לפתחו של בית המשפט. נדון בפרטי המקרה ונגזור ממנו מספר תובנות.
מסכת העובדות הרלוונטית בפסק הדין – לילך אריאל, נערה בת 18 רכשה דירת מגורים בסכום של 1.2 מיליון ₪. מקורות המימון שעמדו לרשותה ברכישת הדירה היו 400,000 ₪ מתנה מהאבא והיתר משכנתא בערבות האבא. כעבור 4 חודשים מהרכישה מכרה הנערה את הדירה שרכשה בתמורה ל 1.8 מיליון ₪ קרי, ברווח של 600,000 ש"ח. הנערה הגישה דיווח למנהל מס שבח על מכירת הדירה וביקשה פטור ממס בשל היותה דירתה היחידה שלטענתה מהווה דירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח. מנהל מס שבח דחה את בקשתה לפטור ממס מאחר וסבר שמדובר במתנה שחלה עליה תקופת צינון, ומאחר והנערה מכרה את הדירה בתקופת הצינון הרי שלא יחול הפטור ממס שבח. לאחר בירור עובדתי קבע בית המשפט כי בנסיבות שהובררו מסתבר שבשל סמיכות הזמנים שבין הרכישה למכירה הנערה לא הספיקה לקחת משכנתא ובמקום משכנתא היא מימנה את הרכישה בכספי המכירה קרי, שילמה למוכר את ה 800,000 ש"ח הנותרים מכספי המכירה שקיבלה. מכאן, שהאבא לא נתן לה ערבות ולכן לא מדובר במתנה שחלה עליה תקופת צינון, ובניגוד לעמדת מנהל מס שבח, בית המשפט פסק שהיא זכאית לפטור. בית המשפט שאל מה היה קורה אם בפועל האבא היה נותן לה ערבות? האם אז הדירה הייתה נחשבת "מתנה"? בית המשפט לא ערך דיון בשאלה זו מאחר ומדובר בדיון תיאורטי שאיננו נחוץ להכרעה במקרה הנוכחי. לדידו של בית המשפט, יתכן והתוצאה הייתה אחרת לו הוא האבא היה נותן את הערבות אבל מקרה כזה ראוי לדיון נפרד על פי נסיבותיו ואין פה הכרעה חד משמעית בסוגיה זו.
(פס"ד לילך אריאל 45326/01/15, כבוד השופט הרי קירש, פורסם נובמבר 2016.)
הערה – לדעתי, ובהסתמך על רוח הדברים מפסיקות קודמות במקרים דומים, הנטיה של בתי המשפט היא לראות בערבות כחלק מהמתנה של ההורים.
הערה נוספת – סיפורה של לילך אריאל תם אך לא הושלם – הרכידה הנ"ל הגיע לבית משפט מכיוון אחר: פקיד השומה הוציא לנערה שומה לפי מיטב השפיטה שבה טען כי בנסיבות המקרה, ובמיוחד נוכח "הסיבוב" המהיר שעשתה הנערה, לא מדובר במיסוי מקרקעין שחל על המקרה אלא מדובר בעסקת אקראי שחל עליה סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. בסופו של דבר, בית המשפט (כבוד השופט הרי קירש) קיבל את טענת פקיד השומה וחייב את הנערה במס מלא מכוח פקודת מס הכנסה ולא מכוח חוק מיסוי מקרקעין (ראה בנפרד פס"ד 62359/10/21).
