היבטי מע"מ בביטול עסקת מקרקעין

_{ע"מ רומי 43150-10-16, כבוד השופט דורות, אוגוסט 2017}

מהם היבטי מע"מ שחשוב להכיר כאשר חותמים על הסכם פשרה לביטול עסקת מקרקעין? מסתבר, שבגלל חוסר מודעות להיבטי המע"מ הפסידה המערערת 3.4 מיליון ₪ מבלי שהתכוונה לכך.המערערת רכשה קרקע בתמורה ל 130 מיליון ₪ ושילמה במעמד החתימה מקדמה בסך 20 מיליון ₪ פלוס 3.4 מיליון ₪ מע"מ. את המע"מ ששילמה קיבלה בחזרה כמע"מ תשומות. כעבור זמן החליטה המערערת לבטל את העסקה ובהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים נקבע כי המערערת תשלם למוכרת פיצוי של 13 מיליון ₪ שיקוזז מהמקדמה קרי, המוכרת תחזיר למערערת 7 מיליון ₪ בלבד. בהסכם הפשרה לא דובר על היבטי המע"מ הכרוכים בביטול העסקה, וזו הייתה טעות קשה מבחינת המערערת. זאת, מאחר והמוכרת הבינה את הלקונה הקיימת בהסכם הפשרה והזדרזה להוציא למערערת חשבונית זיכוי על כל סכום המקדמה בסך 20 מיליון ₪ פלוס מע"מ ועל ידי כך קיבלה סידרה לעצמה החזר מע"מ בגין ביטול עסקה בסך 3.4 מיליון ₪. כתוצאה, המערערת נדרשה ע"י שלטונות מע"מ להחזיר להם את אותו סכום, את מע"מ התשומות שקיזזה, ומכאן הערעור. המערערת טענה שהיא חייבת להחזיר מע"מ תשומות רק בגין סכום הנטו שקיבלה קרי, בגין 7 מיליון ₪ בלבד, וכי חשבונית הזיכוי שהוצאה לה על סך 20 מיליון ש"ח היא שגויה ואיננה מחייבת אותה. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי מיד עם הביטול היה על המערערת להחזיר את כל המע"מ שקיזזה ברכישה בלי שום קשר לחשבונית הזיכוי שהמוכרת הוציאה או לא הוציאה לה קרי, חובת החזר התשומות היא חובה עצמאית שנולדת מביטול העסקה ולא מחשבונית הזיכוי. יתר על כן, חובת ההחזר קמה ללא תלות בשאלה האם היא קיבלה או לא קיבלה בפועל את כספי המקדמה קרי, יכול להיות מצב של ביטול עסקה שבו המוכר נעלם ולא מחזיר את המקדמה לרוכשת ולמרות זאת הרוכשת חייבת בהחזר מע"מ התשומות ! התוצאה של פסק הדין היא שעל המערערת להחזיר את מע"מ התשומות בסך 3.4 מיליון ש"ח והמשמעות היא שהיא קיבלה בנטו 3.6 מיליון ש"ח פיצוי ולא 7 מיליון ש"ח כפי שהתכוונה. בית המשפט הגיע למסקנה זו לאחר ש"פתח" את הסכם הפשרה שדיבר על סכום נטו של 7 מיליון ש"ח לעסקת ברוטו שמורכבת משתי עסקאות: האחת, החזר המקדמה למערערת בסך 20 מיליון ש"ח בשל ביטול העסקה והשנייה, תשלום פיצוי של 13 מיליון ₪ ע"י המערערת. הרכיב הראשון חייב במע"מ ואלו הרכיב השני מהווה פיצוי פטור ממע"מ.תוצאה זו נגרמה עקב כך שבהסכם הפשרה לא הייתה התייחסות לעניין המע"מ ! כדי להשיג את התוצאה הרצויה מבחינת המערערת (פיצוי נטו של 7 מיליון ₪) היה עליה להתייחס למע"מ בהסכם הפשרה ולכתוב שההחזר יהיה 20 מיליון ₪ פלוס מע"מ, ומנגד תשלום פיצוי בסך 7 מיליון ₪ שאיננו חייב במע"מ.