האם הקצאת מניות באיגוד מקרקעין מהווה אירוע מס?

רו"ח ד' שואל:חברה בעלת 10 בעלי מניות, לא כולם בעלי שליטה לעניין מס הכנסה, מחזיקה בזכות חכירה בנכס מקרקעין, לא ידוע אם מוגדרת כחברת בית אצל מ"ה. בתשלום חכירה שבוצע כעת אחד מהעשרה לא השתתף בתשלום והופעל מנגנון דילול אשר מפחית שיעור החזקתו לזכות אחרים ששלמו. בקופת החברה היה רק 20% מהסכום ולכן נאלצו לשלם. השאלה היא באיזה פעולה יש לנקוט בכדי לא להתחייב במס – הקצאה עי החברה לבעלים המשלמים? מהו השווי לעניין מיסוי? ישנה דרך חלוקה אחרת ? מה לעניין מס רכישה או שבח לבעלים המדולל ?
עו"ד רו"ח מאיר זריהן משיב:סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מחריג מהגדרת "פעולה באיגוד" הקצאת מניות, וזאת בכפוף לכך שלא שולמה לבעלי המניות שום תמורה. לפיכך, עד לתיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 1.8.13 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין שעמדה בתנאי הסעיף לא נחשבה כפעולה באיגוד החייבת במס שבח או במס רכישה. בתיקון מס' 76 תוקן סעיף 9(ב)(1) לחוק ושם נקבע כי לעניין מס רכישה הקצאת מניות תוגדר כ"פעולה באיגוד". עד ליום 1.8.13 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לא היוותה אירוע מס לעניין מס רכישה. החל מאותו מועד תוקן חוק מ (תיקון מס' 76) מהווה עסקה החייבת במס רכישה בשיעור של 6% משווי המקרקעין, בעוד שלעניין מס שבח נותר המצב ללא שינוי וההקצאה העומדת בתנאי הסעיף איננה מהווה עסקה החייבת במס שבח. עוד יובהר כי הקצאת מניות באיגוד שמבוצעת פרו רטה איננה מהווה עסקה החייבת במס רכישה. חבות המס קמה אך ורק בהקצאת מניות שמשנה את שיעורי האחזקה באיגוד.ראה הרחבה בהוראת ביצוע מס שבח מס' 4/13 מיום 13.10.14.חשוב לציין כי כל הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, בין אם מדובר בהקצאה חייבת ובין אם לאו, חייבת בדיווח מכוח סעיף 75 לחוק. מטרת הדיווח היא לאפשר לרשויות המס לבדוק עמידה בתנאי הפטור ממס שבח (לעניין זה ראה הוראת ביצוע מס שבח מס' 4/13 מיום 18.11.08).לענייננו – מנתוני השאלה עולה כי בוצעה הקצאת מניות שגרמה לשינוי בשיעורי האחזקה של בעלי המניות. מכאן, ובהתאם לאמור לעיל, וככל שהפעולה בוצעה לאחר 1.8.13, חל אירוע מס החייב במס רכישה ומחייב דיווח למנהל מס שבח (וכאמור לעיל, לא חל מס שבח).במקרה כזה כל בעל מניות שהזרים כסף לחברה ושיעור אחזקתו גדל כתוצאה מכך חייב במס רכישה על הגידול היחסי של חלקו. כך למשל, בעל מניות שהחזיק לפני הפעולה ב 15% ממניות האיגוד ובעקבות הפעולה הוא מחזיק 17% יחויב במס רכישה בשיעור של 6% על 2% משווי המקרקעין שבידי האיגוד. לגבי בעל המניות שדולל – הבעלים המדולל איננו חייב במס שבח או במס רכישה.האם ניתן לבצע פעולה אחרת כדי לא להתחייב במס? ככל שהפעולה בוצעה והושלמה אין אפשרות לביצוע פעולה אחרת שתאיין את חבות המס. כפי שתואר לעיל הדרך היחידה האפשרית להימנעות ממס רכישה היא להקצות מניות פרו רטה. מנתוני השאלה לא ברור מתי בדיוק בוצעה ההקצאה והאם עדיין ניתן לבצע פעולת הקצאה נוספת לבעל המניות האחרון על מנת להכלילה כפעולת הקצאה אחת. ככל ויש רצון מבחינת בעל המניות האחרון להשתתף בהזרמת הכספים לחברה בתמורה להקצאת מניות הייתי שוקל להגיש בקשה למס שבח לתיקון השומה ברוח זו.  
התשובה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין בה כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטי או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים.