מע"מ: האם הפטור ממע"מ שחל על מכירת דירה המושכרת בדמי מפתח חל גם זכויות בניה הצמודות לדירה? (ע"מ קרגד נ' מנהל מע"מ)

חברת קרגד קנתה בנין עם 6 דירות מגורים, מהן 5 בדיור מוגן ואחת בשכירות חופשית, מתוך כוונה להרוס את הבניין, לבנות דירות חדשות ולמכור אותן. בבניין היו זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו שהעניקו אפשרות לבניית 2 דירות על כל דירה קיימת. לחלופין, במקרה שהבניין לא ייהרס, זכויות הבניה אפשרו בניית 2 יחידות דיור נוספות על גג הבניין. תכנית ההריסה לא יצאה אל הפועל בגלל שהבניין הוכרז כבנין לשימור שלא ניתן להריסה ובשל כך חברת קרגד מכרה את הבניין כמות שהוא. 

השאלה – האם המכירה חייבת במע"מ?

מנהל מע"מ טען שחלק מהתמורה שקיבלה קרגד נובעת מהזכויות הנוספות ותמורה זו המיוחסת לאותן זכויות חייבת במע"מ, שכן לדיירים המוגנים אין שום זיקה כלפי הזכויות הנוספות ומכאן שהפטור לא יחול. השופט קירש דחה את גישת מנהל מע"מ וקבע כי הפטור מכוח סעיף 31(2) החל במכירת במכירת דירות בדמי מפתח חל גם על הזכויות הצמודות לאותן דירות. זאת, בשל הכוח שיש בידי הדייר המוגן לסכל את ניצול הזכויות און לפגום בהן ומסיבה זו יש הצדקה להחלת הפטור מכוח 31(2).  השופט השווה זאת למצב שבו בניין שהשימוש בו מותר לתעשייה ומלאכה מושכר בשכירות מוגנת וכעבור זמן שונה הייעוד והותר השימוש למגורים, דבר שהגדיל משמעותית את ערך הבניין. במקרה זה, המשיך השופט, ברור שמכירת הבניין פטורה ממע"מ מכוח 31(2) ואין בשינוי הייעוד כדי לשנות זאת.השופט הזכיר את החלטת מיסוי 12/11 שבה הועלתה שאלה דומה ורשות המסים קבעה כי זכויות נוספות שצמודות לבניין המושכר בשכירות מוגנת חייבת במס, ואמר כי, כמובן, החלטות מיסוי אין בהן כדי לחייב את בית המשפט. עם זאת, ציין השופט כי ניתן להשאיר בצריך עיון מקרה היפותטי שבו אין שום קשר בין אפשרות הניצול של הזכויות הנוספות לבין קיומה של דיירות מוגנת.

ומה בקשר לדירה שנרכשה בשכירות חופשית מתוך כוונה להרוס אותה ולבנות דירה חדשה במקומה למכירה: האם מכירת הדירה החדשה בעתיד פטורה או חייבת במע"מ? לטענת קרגד חל פטור ממס מכוח סעיף 31(4) לחוק מע"מ על פיו לא יחול מע"מ במכירת נכס שלא ניתן היה לקזז מע"מ תשומות ברכישתו, ומאחר ומדובר בדירה המושכרת בשכירות חופשית שברכישתה לא ניתן היה לקזז מע"מ הרי שיחול פטור במכירתה. השופט קירש דחה טענה זו וקבע כי המכירה חייבת במע"מ משום ששאלת קיזוז תשומות נבחנת במועד הרכישה על פי השימוש ארוך הטווח של הרוכש. בענייננו, כוונת קרגד הייתה להרוס את הבניין, לבנות ולמכור את הדירות שייבנו ומכאן שלו היה חל מע"מ ברכישה היא הייתה זכאית לקזז את התשומות. לכן, הוראות הפטור מכוח 31(4) אינן חלות במקרה זה. 
התוצאה של פסק הדין: חלק יחסי של התמורה – 5 מתוך 6 – פטור ממע"מ והיתר (שישית) חייב במס .     הערה – ההבדל בין דירה מושכרת לבין דירה בשכירות מוגנת נובע מהעובדה שעל פי חוק הגנת הדייר דייר מוגן זכאי לקבל נכס חלופי במקום הדירה שבה הוא מתגורר.  

_{ע"מ 15676-01-14 קרגד נ' מנהל מע"מ  – כבוד השופט ה. קירש – נובמבר 2016}